一、物業管理服務基本要求

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務人員著裝統一、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

6、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內，其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，在明顯位置公示服務項目與收費標準。

8、按有關規定和合同約定公布物業服務資金的收支情況或物業經營性收支情況。

9、編制年度維修、養護計劃和年度物業維修資金使用方案報業主委員會，并按有關規定和合同約定規范使用物業專項維修資金。

10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上。

11、建立投訴處理機制，設立投訴電話與投訴接待點，在 2 小時內妥善處置業主或物業使用人的意見、建議并做好記錄。

二、物業管理服務房屋管理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位（含建筑幕墻）的使用狀況，屬于小修范圍的維修，金額***元（含）以內及時組織修復；屬于大、中修范圍的，金額超過***元或者需要更新、改造的，及時編制維修計劃和物業專項維修資金使用計劃；保修期滿后向業主委員會提出報告與建議，根據業主委員會的決定，組織維修。

3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。根據裝修進度情況，每2天不少于1次巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

三、物業管理服務共用設施設備維修養護

1、對共用設施設備進行日常管理、檢修、維護和保養。但根據法律、法規、規章及政府相關部門的規范性文件規定，應由專業單位管理、檢修、維護和保養的除外。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，屬于小修范圍的維修，金額***元（含）以內及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，金額超過***元或者需要更新、改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，保修期滿后向業主委員會提出報告與建議，根據業主委員會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯24小時正常運行。轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業服務企業應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。

電梯發生一般故障的，專業維修人員一小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業服務人員接到信息后須在五分鐘內到現場應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急預案。

四、物業管理服務協助維護公共秩序

人員要求：專職人員，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓，配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械，能處理和應對物業內公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。

1、小區主出入口24小時值班看守，6：00—22：00站崗值勤，并有詳細的交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

2、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次，配有安全監控設施的，實施24小時監控。

3、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

4、對進出小區的裝修、家政等人員實行臨時出入證管理，大型物件搬出小區實行登記。

5、協助有關行政主管部門做好房屋出租安全管理與流動人口居住登記、報告等相關工作。

6、提供車庫（位）租用情況等信息、施工中提供相關圖紙或指認電源位置及暗埋管理走向、配合現場勘察、施工，提供現場秩序維護等配合做好充電基礎設施建設。

7、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

五、物業管理服務保潔服務

1、小區內按政府相關政策及實際需要設置垃圾桶，每天清運不少于2次，保持垃圾桶清潔、無異味；已配置的公共區域果殼箱或垃圾桶，每天清運不少于2次，保持果殼箱或垃圾桶清潔、無異味；收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味；垃圾房每天沖洗不少于1次；監督生活垃圾分類投放，對不符合分類投放要求的行為進行指導、勸告；將分類投放的生活垃圾分類運至指定集中收置點；將生活垃圾交由有相應資質的單位收集、運輸；發現生活垃圾投放不符合分類要求的，應當要求投放人按要求進行分揀后再進行投放；投放人不按要求分揀的，應當拒絕其投放，并報告市容環衛主管部門處理。

2、小區內建筑裝修垃圾應集中堆放，并聯系有關部門及時清運。

3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；高層電梯廳每天清掃2次，每周拖洗1次；多層樓道每天清掃1次，隔天拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

六、物業管理服務綠化養護管理

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，基本無雜草、雜物。

3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，灌木每年修剪不少于4次，保持觀賞效果。

4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍，綠地施肥每年不少于2次。

5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。